Surface Carrez : calcul et explication

Lorsque vous envisagez l'acquisition ou la cession d'un bien immobilier en France, il est crucial de comprendre ce qu'est la loi Carrez.

La loi Carrez va être essentielle dans la fixation du prix de vente.

Celle-ci doit donc être mesurée avec exactitude.

Nous allons vous expliquer tout ce que vous devez connaître sur la loi Carrez, notamment comment la calculer et les sanctions en cas d'erreur.

La loi Carrez est principalement régie par les articles 4-1 & 4-2 du décret 97-352 du 23 mai 1997 insérés au décret du 17 mars 1967 : Ces articles précisent que la hauteur sous plafond minimale à respecter est de 1,80 mètres.

Cette hauteur minimale doit être respectée dans toutes les pièces à vivre.

Le logement doit avoir une superficie supérieure à 8 mètres carrés pour être considéré comme habitable.
‍

La loi a été adoptée en 1997, pour les logements en copropriété, pour protéger les acquéreurs de biens immobiliers en leur fournissant une information exacte et transparente sur la surface habitable de la propriété qu'ils envisagent d'acquérir.
Cette mesure est appelée la surface Carrez.

‍

Pour évaluer la surface Carrez d'un logement, il suffit de mesurer la superficie de chaque pièce de la propriété concernée et d'additionner ces dimensions pour obtenir la superficie totale du bien.

Les pièces prises en compte sont seulement celles construites en dur, avec une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80m.

Toutefois, certaines zones ne sont pas intégrées dans ce calcul, comme les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Les surfaces annexes sont exclues du calcul : terrasses, jardin, balcon, box, parking, cave.

En revanche, les sous-sol, véranda, loggia, combles et grenier seront pris en compte dans le calcul du m2 Carrez si la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m.

‍

Il est essentiel de souligner que les propriétaires doivent solliciter un diagnosticien immobilier professionnel pour réaliser cette mesure, afin d'assurer la justesse de la mesure.

La loi Carrez est impérative pour toutes les propriétés en copropriété, telles que les appartements et les maisons situées dans des lotissements.

Sont exclus les maisons individuelles, les caves et les parkings.
‍

Les propriétaires sont tenus de fournir la mesure de la superficie Carrez lors de la cession d'un bien immobilier en copropriété.
Cette mesure doit être mentionnée dans la promesse de vente ou l'acte de vente.

Et également lors d’une cession en viager ou dans un contrat de location-vente ou location-accession.

‍

Qu'inclut la superficie loi Carrez des habitations en copropriété ?

Lorsque l'on évoque la superficie loi Carrez pour une habitation en copropriété, il est essentiel de comprendre que cela ne concerne que la surface privée du logement.

Cela englobe toutes les pièces closes (chambres, salles de bain, cuisine, etc.) ainsi que les parties de pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.

En revanche, les parties communes, comme les escaliers, les halls d'entrée ou les couloirs, ne sont pas comprises dans la surface loi Carrez.

‍

La notion "Loi Carrez" de la superficie habitable

La surface habitable d'une habitation est définie comme la surface de plancher bâtie, après soustraction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Elle englobe également la surface des pièces principales (salon, chambres, etc.) ainsi que la surface d'autres pièces (cuisine, salle d'eau, etc.) dès lors qu'elles ont une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.

En cas d'erreur ou de litige concernant la surface loi Carrez d'un logement, l'acquéreur peut exiger l'annulation de la transaction ou une diminution du prix de vente en fonction de la différence entre la surface réelle et la surface mentionnée dans l'acte de cession.

De plus, le vendeur peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 €.

L'acquéreur dispose d'un an à partir de l'acte authentique pour effectuer un nouveau diagnostic.

Si la surface du logement diffère de plus de 5%, il peut réclamer des dommages et intérêts au vendeur.
Et un remboursement partiel proportionnel à la surface manquante.

Le vendeur pourra, de son côté, poursuivre le diagnostiqueur qu'il a mandaté, ce dernier étant protégé par son assurance professionnelle.

En d'autres termes, si le nouveau propriétaire réalise un nouveau diagnostic après l'acte authentique et que le diagnostic indique une différence de mesure inférieure à 5%, l'acheteur n'a aucun recours.
‍

Si la mention de la superficie est absente sur les actes de vente, l'acquéreur peut solliciter l'annulation de la vente.

‍

Qui est habilité à effectuer un diagnostic loi Carrez ?

Le diagnostic loi Carrez doit être effectué par un professionnel, généralement un géomètre expert, qui doit être assuré pour cette activité en cas de contentieux.

Il est essentiel de choisir un professionnel compétent et expérimenté pour prévenir les erreurs de calcul ou les conflits ultérieurs.
‍

Le diagnostic délivré comprend :
• Le résultat des mesures globales
• Le détail des surfaces mesurées par pièce
• Un plan sommaire du logement en 2D
• La surface Carrez et la surface au sol des annexes
‍

En principe, un particulier peut réaliser lui-même le diagnostic loi Carrez.
Cependant, en tenant compte des litiges potentiels, nous déconseillons vivement cette approche.

‍

Quel est le coût d'un diagnostic de surface en vertu de la loi Carrez ?

Le coût d'un diagnostic loi Carrez dépend de plusieurs facteurs, notamment la taille et la complexité du logement à évaluer, ainsi que la région dans laquelle il est situé. En moyenne, le coût d'un diagnostic de ce type varie entre 100 et 150 €.

Quelle est la durée de validité du diagnostic ?

Le diagnostic loi Carrez est valide indéfiniment tant que la configuration du logement reste inchangée.

Toutefois, si des travaux sont effectués dans le logement et qu'ils modifient la superficie, un nouveau diagnostic Carrez devra être réalisé avant la vente.

‍

Quelle distinction entre surface habitable et surface loi Carrez ?

La surface loi Carrez représente la surface privative du logement, c'est-à-dire la surface des planchers des locaux fermés et couverts après soustraction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Elle ne prend pas en compte les surfaces des combles, des caves, des garages, des parkings ou des terrasses.

La surface habitable, en revanche, est plus restrictive car elle exclut aussi les combles aménageables, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas et les locaux communs.
‍

Quelles sont les distinctions entre la surface privative et la surface habitable ?

La loi Carrez concerne la surface privative, elle est calculée lors d'une vente.

Alors que la loi Boutin régit la surface habitable qui est une réglementation encadrant la location de biens immobiliers.

La loi Boutin est plus rigoureuse dans son calcul.

Ce tableau récapitule les éléments pris en compte par chaque calcul :

‍

‍

À quel moment dois-je effectuer le diagnostic de surface Carrez ?

Le diagnostic de surface Carrez doit être réalisé avant la mise en vente d'un bien en copropriété, appartement ou maison (hors maison individuelle).

Notez que vous pouvez conserver le diagnostic Carrez précédent si vous n'avez pas réalisé de travaux modifiant son calcul.

‍

Vous souhaitez obtenir des conseils sur la vente de votre appartement à Paris ?

Prenez rendez-vous avec l'un de nos conseillers en transaction immobilière au 09 79 62 05 11.

La commission de notre agence immobilière à Paris est à partir de 2% et seulement si nous vendons votre propriété.